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La nuda propiedad, el usufructo y el comodato precario en el fideicomiso mercantil ecuatoriano: análisis jurídico de la titularidad y el uso de los bienes fideicomitidos
Resumen
El fideicomiso mercantil constituye un patrimonio autónomo dotado de personalidad jurídica, capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones de manera independiente de los partícipes del contrato. En su constitución, una o más personas (constituyentes) transfieren de forma temporal e irrevocable la propiedad de bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales, al patrimonio autónomo (Código Orgánico Monetario Financiero Libro II Ley de Mercado de Valores, art. 109).
Conforme con la normativa ecuatoriana, el fideicomiso ostenta la titularidad jurídica de los bienes fideicomitidos; sin embargo, en la práctica fiduciaria, su uso o explotación puede atribuirse a terceros mediante figuras jurídicas accesorias. El presente análisis examina la viabilidad de la nuda propiedad —y, por ende, del usufructo— así como del comodato precario, como mecanismos compatibles con la estructura del fideicomiso mercantil, especialmente en fideicomisos inmobiliarios, de administración y de garantía.
I. El fideicomiso mercantil como titular del derecho de dominio
De conformidad con los artículos 109 y 119 del Código Orgánico Monetario y Financiero, Libro II, la constitución del fideicomiso mercantil implica la transferencia de bienes a un patrimonio autónomo distinto del constituyente, del fiduciario y del beneficiario. Con este acto, que supone separación patrimonial, se le otorga personalidad jurídica, configurándose como sujeto de derechos y obligaciones.
En consecuencia, el fideicomiso consolida su calidad de titular del dominio sobre los bienes que integran su patrimonio, diferenciándose de la sociedad fiduciaria que actúa como su representante. Si bien el fiduciario ejerce la representación legal, su actuación es en nombre del fideicomiso y dentro de los límites establecidos en el contrato constitutivo. Por tanto, el patrimonio autónomo puede celebrar actos relacionados con dichos bienes, sin que exista impedimento normativo para que ejerza las facultades propias del dominio conforme al régimen civil ecuatoriano.
II. La nuda propiedad y el usufructo dentro del patrimonio autónomo
El dominio, conforme al artículo 599 del Código Civil, comprende las facultades de usar, gozar y disponer de una cosa. Este derecho puede desmembrarse mediante la separación de la nuda propiedad y el usufructo, permitiendo que la titularidad jurídica permanezca en un sujeto mientras otro (usufructuario) ejerce el uso y goce del bien.
La doctrina civil ha sostenido que la desmembración del dominio no altera la esencia del derecho de propiedad, sino que distribuye sus facultades entre distintos sujetos, manteniendo su unidad conceptual (Alessandri Rodríguez, 1987). Esta construcción resulta plenamente trasladable al ámbito fiduciario, en la medida en que el patrimonio autónomo conserva la titularidad jurídica mientras otro —típicamente el constituyente, beneficiario o un tercero designado— ejerce el uso y goce del bien.
En el ámbito fiduciario, no existe prohibición para que el fideicomiso mercantil conserve la nuda propiedad del bien fideicomitido y conceda un usufructo a favor del constituyente, beneficiario o tercero, siempre que exista instrucción expresa en el contrato constitutivo y coherencia con la finalidad fiduciaria.
En los fideicomisos de garantía, esta figura permite que el bien transferido respalde una obligación sin privar al aportante de su uso, particularmente cuando se trata de vivienda, situación similar tiene lugar en los fideicomisos de garantías de vehículos. En los fideicomisos inmobiliarios, esta figura facilita la conservación, desarrollo y explotación de los bienes que son parte del proyecto, manteniendo la titularidad el fideicomiso mientras se conceden derechos de uso temporal al constituyente y/o constructor. Por su parte, en los fideicomisos de administración de bienes, puede responder a fines de planificación patrimonial o eficiencia en la gestión del activo.
III. El comodato precario en el fideicomiso mercantil
Además de la desmembración del dominio, en la práctica fiduciaria se utilizan figuras accesorias que regulan el uso de los bienes fideicomitidos. Entre ellas, el comodato — definido como el préstamo gratuito de una cosa para su uso con obligación de restitución (Código Civil, art. 2077)— adquiere especial relevancia.
El comodato, de acuerdo con el artículo 2097 del Código Civil ecuatoriano, es precario cuando se pacta sin plazo determinado, facultando al propietario a exigir la restitución en cualquier momento. El comodatario es mero tenedor y debe conservar la cosa, respondiendo por los deterioros que excedan el desgaste natural.
Dentro del fideicomiso mercantil, su procedencia dependerá de la habilitación contractual y de su compatibilidad con la finalidad fiduciaria. Su utilización es frecuente en fideicomisos inmobiliarios y de garantía debido a los beneficios que ofrece:
Conservación del dominio en el patrimonio autónomo.
Flexibilidad para exigir la restitución inmediata cuando sea necesario.
Control jurídico sobre el destino del bien sin generar relaciones arrendaticias.
Particularmente en los fideicomisos inmobiliarios, el comodato precario suele instrumentarse a favor del constructor durante la fase de desarrollo. Esta estructura refuerza el carácter instrumental del uso concedido, mantiene la titularidad en el patrimonio autónomo y permite la recuperación inmediata si el interés de la finalidad fiduciaria lo exige. En la práctica, el constructor asume contractualmente la obligación de custodiar el bien y responder por daños que excedan el desgaste natural, lo que mitiga riesgos y protege el activo fideicomitido.
No obstante, su implementación exige especializada estructuración y delimitación precisa de responsabilidades, a fin de evitar conflictos posesorios o controversias probatorias.
IV. Consideraciones prácticas y contractuales
La coexistencia del usufructo y la nuda propiedad o del comodato precario dentro de un fideicomiso mercantil exige especial tratamiento contractual, a fin de evitar contradicciones entre el contrato de fideicomiso y los actos accesorios que regulen el uso de los bienes fideicomitidos. El fiduciario no actúa como propietario en beneficio propio, sino como administrador de un patrimonio afectado a una finalidad específica.
Por tanto, cualquier acto de disposición o limitación del dominio debe estar alineado con dicha finalidad y con las instrucciones establecidas en el contrato o las recibidas por la parte constituyente. Así, resulta recomendable establecer cláusulas claras sobre:
Plazos o condiciones de restitución.
Responsabilidad por deterioro.
Uso autorizado del bien.
Mecanismos de terminación anticipada
V. Conclusiones
El ordenamiento jurídico ecuatoriano permite que el fideicomiso mercantil ostente la nuda propiedad de bienes fideicomitidos y conceda su usufructo a otro sujeto, así como que otorgue el uso bajo la figura del comodato precario, cuando las condiciones contractuales y normativas lo permitan.
En particular, el comodato precario puede constituir una herramienta eficiente dentro de las estructuras fiduciarias que administren bienes inmuebles o muebles, al ofrecer flexibilidad, conservación del dominio y control sobre el activo. Sin embargo, su utilización obliga una cuidadosa estructuración contractual para preservar la seguridad jurídica y evitar la desnaturalización del patrimonio autónomo.
Referencias
Alessandri Rodríguez, A. (1987). De los bienes. Editorial Jurídica de Chile.