Decreto Ejecutivo No. 462 reforma el reglamento de propiedad horizontal sobre mora y cobro

El presidente Daniel Noboa Azín expidió el Decreto Ejecutivo No. 462, del 31 de julio de 2026, mediante el cual reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, expedido originalmente mediante Decreto Ejecutivo No. 1229, publicado en el Registro Oficial No. 270 del 6 de septiembre de 1999. La reforma introduce un nuevo régimen de efectos de la mora, restricciones de uso de bienes comunes, procedimientos de cobro y obligaciones de transparencia económica para las administraciones de condominios.

Restricción de bienes y servicios comunes no indispensables

El decreto establece que, mientras subsista la mora en el pago de expensas ordinarias, extraordinarias, aportes al fondo común de reserva, intereses o gastos de cobranza, el copropietario o usuario no podrá acceder a bienes, áreas, servicios o amenidades comunes no indispensables. La norma detalla un listado de estos bienes, entre ellos salones comunales, piscinas, gimnasios, parqueaderos de visita, ascensores de carga, dispositivos electrónicos de acceso adicionales y servicios centralizados como agua caliente o internet comunal. Los reglamentos internos de cada inmueble podrán ampliar este listado.

Bienes y derechos que no pueden limitarse

El texto precisa que, en ningún caso, los efectos de la mora podrán impedir el ingreso peatonal al inmueble, el acceso al bien exclusivo, el acceso al parqueadero propio, el suministro de agua potable fría, el saneamiento, la seguridad básica, las rutas de evacuación, ni el acceso de ambulancias, bomberos, policía o personal médico. Tampoco podrán limitarse los mecanismos de movilidad para mujeres embarazadas o personas con discapacidad.

Procedimiento de notificación y levantamiento de restricciones

Antes de aplicar cualquier restricción, la administración deberá notificar al copropietario el estado de mora y conceder un plazo de cinco días para pagar, justificar el pago o solicitar un convenio de pago. Vencido este plazo sin regularización, la administración deberá aplicar las restricciones de forma obligatoria. Estas deberán levantarse dentro de las veinticuatro horas siguientes al pago total, la suscripción de un convenio válido o la regularización de la mora.

Liquidación de valores, convenios de pago y reincidencia

Cuando existan dos o más expensas vencidas, el administrador deberá emitir una liquidación de valores adeudados, que deberá ser aprobada por la Asamblea General dentro de treinta días y que tendrá carácter de título ejecutivo. La norma regula también los convenios de pago, los cuales deben constar por escrito, y establece que el incumplimiento de dos cuotas produce el vencimiento anticipado del saldo pendiente. Se considera reincidente al copropietario que, tras regularizar su situación, vuelva a incurrir en mora dentro de los doce meses siguientes.

Derecho de voto y obligaciones de información

El decreto condiciona el ejercicio del derecho de voto en la Asamblea General, así como el desempeño de cargos de administración o representación del condominio, a estar al día en el pago de expensas. Además, incorpora la obligación de la administración de publicar mensualmente, dentro de los primeros diez días de cada mes, el estado de cumplimiento de pago por unidad inmobiliaria, así como el detalle de la cartera vencida, a través de canales físicos o electrónicos oficiales del inmueble.

Vigencia

El decreto deroga toda norma de igual o menor jerarquía que se le oponga y entra en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial.

Fuente: Decreto Ejecutivo No. 462