Registro Oficial del día: Decreto Ejecutivo 462 regula efectos de la mora en propiedad horizontal

El presidente de la República, Daniel Noboa Azin, suscribió el Decreto Ejecutivo No. 462, mediante el cual se reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal. El decreto fue firmado el 31 de julio de 2026 y publicado en el Registro Oficial, Cuarto Suplemento N° 339, del lunes 3 de agosto de 2026. La normativa establece nuevas reglas sobre los efectos de la mora en el pago de expensas, la restricción de uso de bienes comunes y los mecanismos de gestión de cobro en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Efectos de la mora y restricción de bienes comunes

El decreto sustituye el artículo 19 del reglamento y añade los artículos 19.1 al 19.7, que regulan los efectos generales del incumplimiento de obligaciones económicas. Se establece que la falta de pago de una o más obligaciones vencidas genera la mora del copropietario u usuario desde el día siguiente al vencimiento, sin necesidad de requerimiento previo, y que la mora genera intereses calculados con base en la tasa activa vigente del Banco Central del Ecuador.

La normativa habilita a la administración a limitar el uso, reserva, acceso, aprovechamiento o beneficio de bienes, áreas, servicios, amenidades, facilidades y dispositivos comunes no indispensables —como salones comunales, piscinas, gimnasios, parqueaderos de visita o servicios centralizados de agua caliente y calefacción— mientras subsista la mora. El artículo 19.3 precisa que en ningún caso estas limitaciones podrán afectar el ingreso peatonal, el acceso al bien exclusivo, el suministro de agua potable fría, el saneamiento, la seguridad básica, las rutas de evacuación ni el acceso de servicios de emergencia.

Procedimiento de notificación previa

El artículo 19.4 dispone que, antes de aplicar cualquier restricción, la administración debe notificar al copropietario u usuario el estado de mora, con indicación de la unidad inmobiliaria, el periodo adeudado, el número de expensas vencidas y el saldo total pendiente. La notificación puede realizarse por comunicación física, correo electrónico, mensaje telefónico o cualquier canal previsto en el reglamento interno, y concede un plazo de cinco días para que el obligado pague, justifique el pago o solicite un convenio.

Vencido dicho plazo sin regularización, la administración debe aplicar de manera obligatoria las restricciones previstas. Las limitaciones deben levantarse dentro de un plazo máximo de veinticuatro horas desde el pago total de la obligación o la suscripción de un convenio de pago válido.

Liquidación de valores y convenios de pago

Conforme al artículo 19.5, cuando existan dos o más expensas vencidas, el administrador o presidente del condominio debe emitir de forma inmediata la liquidación de valores adeudados, que debe contener la identificación del inmueble, la unidad inmobiliaria, el detalle de expensas vencidas, el capital adeudado, los intereses de mora y el saldo total. Esta liquidación debe someterse a conocimiento y aprobación de la Asamblea General de Copropietarios en un plazo máximo de treinta días y, una vez aprobada, tendrá carácter de título ejecutivo.

El artículo 19.6 regula los convenios de pago, que deben constar por escrito con el reconocimiento expreso de la deuda, el monto, el plazo y los intereses aplicables. El incumplimiento de dos cuotas produce el vencimiento anticipado del saldo pendiente. El artículo 19.7 define como reincidente al copropietario que, tras regularizar sus obligaciones o suscribir un convenio, vuelva a incurrir en mora dentro de los doce meses siguientes.

Fuente: Registro Oficial, Cuarto Suplemento N° 339, del lunes 3 de agosto de 2026